Simulateur crédit immobilier
Simulateur de taux immobilier : ton taux et ta mensualité selon ton profil (octobre 2026)
En bref : En octobre 2026, le taux moyen d'un crédit immobilier tourne autour de 3,66 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans (Pretto), avec des meilleurs dossiers autour de 3,3 à 3,4 %. Les taux montent depuis l'été : la BCE a relevé ses taux et l'OAT 10 ans a touché 4,94 % le 1er octobre. Ce simulateur estime ton taux selon ta durée et tes revenus, puis compare ta mensualité d'une source à l'autre.
Simulation pédagogique : les données saisies restent dans ton navigateur et ne sont pas envoyées à Dodje. Résultats indicatifs, sans conseil personnalisé. CGU, Confidentialité.
Publié le 22 octobre 2026 par l'équipe éditoriale Dodje
Rappel : simulateur éducatif. Les taux affichés sont des moyennes publiées par des courtiers, pas des offres de prêt. Seule une banque peut te faire une offre, après étude de ton dossier.
Les mots à connaître
- Taux nominal
- Le taux d'intérêt de ton crédit, hors assurance et hors frais. C'est lui qui fixe le montant des intérêts.
- TAEG
- Taux annuel effectif global : le vrai coût du crédit, qui ajoute au taux nominal l'assurance, les frais de dossier et de garantie. C'est le chiffre à comparer entre deux offres.
- Taux d'usure
- Le TAEG maximal autorisé par la loi, fixé chaque trimestre par la Banque de France. Au 1er octobre 2026 : 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus.
- Taux d'endettement
- La part de tes revenus nets qui part chaque mois dans tes crédits. Le HCSF fixe la limite à 35 %, assurance comprise.
- HCSF
- Haut Conseil de stabilité financière : l'autorité qui impose aux banques des règles de prudence, comme le plafond de 35 % et une durée de 25 ans maximum.
- Assurance emprunteur
- Une assurance qui rembourse le prêt en cas de décès ou d'invalidité. Tu peux en choisir une autre que celle de ta banque, et en changer à tout moment.
- Courtier
- Un intermédiaire qui négocie ton prêt auprès de plusieurs banques. Il est payé par des frais de courtage et par une commission de la banque.
Pourquoi on ne trouve pas « le taux de chaque banque »
Les banques ne publient pas de grille de taux officielle. Chaque agence ajuste son taux selon ton dossier : revenus, apport, stabilité de l'emploi, épargne, et même ta domiciliation des salaires. Les chiffres qui circulent viennent donc des courtiers, qui voient passer des milliers de dossiers. Ils ne mesurent pas la même chose :
- Taux moyen : la moyenne de ce que les banques proposent pour un profil standard.
- Taux après négociation : ce que le courtier obtient en moyenne après avoir fait jouer la concurrence.
- Meilleur taux : ce qu'obtiennent les meilleurs dossiers, souvent les 10 % les plus solides.
Le simulateur ci-dessus reprend ces trois familles pour que tu voies l'écart. Sur 200 000 € et 20 ans, passer de 3,66 % à 3,39 % fait économiser environ 30 € par mois, soit plus de 7 000 € d'intérêts.
Les taux en octobre 2026
Selon Pretto, les taux moyens sont de 3,50 % sur 15 ans, 3,66 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans, en hausse de 0,07 à 0,15 point en un mois. Au troisième trimestre 2026, ils étaient de 3,16 %, 3,26 % et 3,34 %. Ton niveau de revenus compte aussi : sur 20 ans, un foyer qui gagne plus de 120 000 € par an obtient en moyenne 3,40 %, contre 3,80 % sous 40 000 €.
Pourquoi les taux montent
Les banques se financent sur les marchés. Leur repère est l'OAT 10 ans, le taux auquel l'État français emprunte : il a touché un record de 4,94 % le 1er octobre 2026, avec un écart de plus d'un point avec l'Allemagne, inédit depuis 2012. S'y ajoutent la hausse des taux de la BCE en juin et septembre 2026 et le pétrole au-dessus de 100 dollars, qui relance l'inflation. Lis notre article BCE : taux à 2,50 %.
Comment obtenir un meilleur taux
- Un apport d'au moins 10 % du prix, pour couvrir les frais de notaire et de garantie.
- Des comptes propres : pas de découvert dans les trois derniers mois, une épargne régulière visible.
- Une durée plus courte si ton budget le permet : le taux sur 15 ans est plus bas que sur 25 ans.
- Plusieurs banques : ta banque actuelle, une banque en ligne, une banque mutualiste, ou un courtier.
- Une assurance déléguée : une assurance externe peut coûter deux fois moins cher que celle de la banque, surtout si tu es jeune et non fumeur.
Pour aller plus loin, calcule ce que tu peux emprunter avec le calculateur de capacité d'emprunt et lis le guide premier achat immobilier.
Questions fréquentes
Quel est le taux immobilier moyen en octobre 2026 ?
Environ 3,50 % sur 15 ans, 3,66 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans selon Pretto. Les meilleurs dossiers obtiennent autour de 3,3 à 3,4 % sur 20 ans.
Quel est le taux d'usure au 1er octobre 2026 ?
5,40 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans, et 4,09 % pour moins de 10 ans.
Pourquoi les taux immobiliers augmentent-ils ?
Parce que l'OAT 10 ans, repère des banques, a atteint 4,94 % le 1er octobre 2026, et que la BCE a relevé ses taux en juin et en septembre 2026 face au retour de l'inflation.
Où trouver le taux de ma banque ?
Les banques ne publient pas de grille officielle. Demande une simulation à ta banque, compare avec une banque en ligne et une banque mutualiste, ou passe par un courtier.
Dernière mise à jour : 22 octobre 2026